viernes, 29 de agosto de 2014

ejemplo de LA HIPOTECA QUE DEBO ASUMIR

LA HIPOTECA QUE DEBO ASUMIR

En el anterior post trataba de explicar, unas nociones para poder calcular la hipoteca a asumir.
Como creo que es de vital importancia el cálculo de la hipoteca a asumir, voy a extenderme lo que sea necesario para intentar ayudar al lector sobre este tema TAN IMPORTANTE con ejemplos.

Supongamos una pareja joven que ha decidido comprarse una vivienda . Trabajan los dos y ganan lo mismo , 1000 euros cada uno al mes,  en nuestro calculo ya hemos metido las pagas extras.  No tienen hijos.
Ahorros en total 30.000€

Y empezamos:

Dijimos en el anterior post que aconsejábamos entre el 25 por ciento y el 30 por ciento de los ingresos netos  Y PORQUE? Porque  las entidades financieras se equivocaron en su día concediendo hipotecas al 45% de los ingresos familiares, nosotros vamos a ir un paso por delante de ellos mi consejo es NO ASUMIR DE SALIDA CARGAS HIPOTECARIAS SUPERIORES AL 25% DE LOS INGRESOS FAMILARES NETOS. Porque , muy sencillo EL EURIBOR ESTA EXCESIVAMENTE BAJO es un peligro. Este indicador sobre el cual se basa la mayoría de las hipotecas ha estado al 5,5 por ciento si a ello sumamos el diferencial que puede ser del 2 por ciento o asta del 3 por ciento podemos imaginar que pasará si por ejemplo el Euribor se incrementa al 2 por ciento, previsión bastante realista , nuestra hipoteca estará al 4 o al 5 por ciento.

Nociones básicas:
1º.- los ahorros marcan el montante total en el cual debo buscar la vivienda a comprar: un cálculo muy sencillo.-
Los gastos e impuestos en una compraventa de segunda mano (no de promoción o nuevo) son aproximadamente el 10% del importe total de la compra (como máximo)
El 20% de 100000 son 80000 euros
El montante total de la compra son 100000 euros adelantando 20000€ y reservándonos 10000 € para los gastos e impuestos y algo sobrará para pintar o comprar alguna cosilla para la casa.

Y CONTINUAMOS
2º.- cuota hipotecaria
El banco nos dará 80000 euros
Nuestra cuota hipotecaria ES EL 25 POR CIENTO DE 24000 EUROS OSEA 6000€ ENTRE DOCE MESES SALE: 500 euros al mes como mucho.

4º nuestros escenarios posibles:

Ahora hacemos el cálculo de la cuota , como sabemos por la publicidad los diferenciales son del 2 o 3 por ciento tomamos como referencia el mayor , el 3% y lo sumamos a un Euribor (no es necesario que sepamos a como está en ese momento exactamente lo intuimos , aun así es fácil consultarlo por internet ) tomamos la cifra del 0,5%.
Osea 3,5 por ciento.

Hacemos otro escenario supongamos que el Euribor sube al 2 por ciento tomamos el 5 porciento.

Y otro supongamos que como ya sucedió el Euribor sube al 5% osea tenemos el 8 %.

He aquí la tabla demostrativa de los tres escenarios
importe hipoteca
interes
cuota
tiempo
80.000 €
3,50%
       400,50 €
25 años
80.000 €
5%
       467,67€
25 años
80.000 €
8%
       617,45 €
25 años

Que consecuencias sacamos de ello la primera y fundamental es que al utilizar el 25 por ciento de nuestros ingresos hemos prevenido el escenario más imprevisible y dramático del tipo de interés  al 8 por ciento y que es justo el peor que nos podía venir encima . Se nos va algo la cuota pero ya he comentado que aun cuando el consejo es endeudarse al 25 por ciento de los ingresos netos  si podemos admitir un margen de desbio de hasta el 5% mas de los ingresos y nos cuadra estupendamente.

2º escenario
Que pasa si uno de ellos de queda sin trabajo, sencillamente tendrán que apretarse el cinturón con el paro de uno de ellos se podrá ir tirando durante un tiempo y si al final tenemos que vender la vivienda la amortización que hayamos conseguido en el tiempo que hemos estado pagando hará que podamos vender la vivienda sin apuros .

Y aquí voy a exponer uno de los principios esenciales a tener en cuenta en un préstamo y es el siguiente EL CONCEPTO TIEMPO
Si el préstamo es largo los intereses son mayores que si es más corto
El préstamo si es corto se amortiza más rápidamente que si es largo

Lo veremos mejor en este cuadro
Préstamo a 25 años
meses
cuota mensual
intereses
amortización
amortizado
pendiente
0




80.000,00
Mes 1
400,50
233,33
167,17
167,17
79.832,83
La cuota contiene al principio una parte mayor de intereses que de capital amortizado , con el tiempo sucede lo siguiente
meses
cuota mensual
intereses
amortización
amortizado
pendiente
Mes 63
400,50
200,25
200,25
11.542,67
68.457,33
Que son a los 5 años y 3 meses aproximadamente
Y al final en el año 24 los intereses son de risa
meses
cuota mensual
intereses
amortización
amortizado
pendiente
Mes 292
400,50
10,36
390,14
76.837,66
3.162,34

La suma de intereses de esta hipoteca al cabo de los 25 años es la cantidad de 40.149,66€
Veamos ahora a 30 años
meses
cuota mensual
intereses
amortización
amortizado
pendiente
0




80.000,00
Mes 1
359,24
233,33
125,90
125,90
79.874,10

La cuota es menor cierto pero la amortización también lo es y la suma de intereses a pagar también por lógica matemática.

Cojamos el mes 63
meses
cuota mensual
intereses
amortización
amortizado
pendiente
63
359,24
208,42
150,82
8.693,48
71.306,52

Todavía se paga más intereses que amortización y mientras que en el ejemplo anterior nos quedaban 68000 euros pendientes de amortizar,  esta vez nos quedan 71000 euros
Y por supuesto tardamos 5 años mas en terminar de pagar
La suma de intereses son 49.324,87, osea 9.000 euros mas que el la de 25 años

Por ello aconsejo que o bien sea como mucho a 25 años si nos conviene pagar poco podemos asumir a 30 años o bien podemos amortizar anticipadamente PERO NUNCA MAS DE 30 AÑOS
Cualquiera que de un consejo en este tema aconsejara la hipoteca a 25 años o menos.

Un préstamo  a 20 años la cuota es mayor y  mayor la amortización y menores los intereses a pagar hagamos un ejemplo al 3,5%

meses
cuota mensual
intereses
amortización
amortizado
pendiente
0




80.000,00
Mes 1
463,97
233,33
230,63
230,63
79.769,37

Vemos que no nos hemos pasado de nuestro umbral del 25 por ciento y la virtud de haber elegido este umbral es que podemos elegir un préstamo más corto y en mejores condiciones
Además mientras que en los prestamos mas largos tardamos 5 años en ver como la amortización se igualaba con el interés que pagamos en un préstamo a 20 años la amortización e interés son iguales al primer mes
La suma de intereses que hemos pagado al final es 31.352,27€

Vemos al mes 63
meses
cuota mensual
intereses
amortización
amortizado
pendiente
63
463,97
187,69
276,28
15.925,16
64.074,84

Hemos amortizado muy rápidamente y los intereses empiezan a pesar cada vez menos en la cuota
Tipo de interés 5% a 20 años

meses
cuota mensual
intereses
amortización
amortizado
pendiente
0




80.000,00
Mes 1
527,96
333,33
194,63
194,63
79.805,37

En el escenario intermedio seguimos dentro de nuestro margen del 25 porciento
Por ello llegamos a una interesante conclusión
Si no nos pasamos del 25 % de nuestros ingresos netos podemos asumir un préstamo a 20 años dentro de nuestras posibilidades, además dado un escenario intermedio nuestro umbral no sobrepasa ese 25 %.
Un escenario más dramático nuestra cuota de 669,15€ no es muy superior al escenario peor que veíamos en el cuadro 1 con lo cual sacamos una interesante conclusión.

ASUMIR  CUOTAS DE SALIDA DE MÁXIMO EL 25 POR CIENTO DE LOS INGRESOS NETOS más o menos , Y EN PRESTAMOS DE ENTRE 20 A 25 AÑOS COMO MUCHO.
ESTA ES LA MAGIA DE NO DEJARNOS INFLUENCIAR SINO DE SABER VER NUESTRAS POSIBILIDADES Y BUSCAR LO QUE NOS CONVIENE NO LO QUE NOS DIGAN QUE PODEMOS HACER.

Esto trae consigo una serie de ventajas:

1º podremos amortizar anticipadamente con lo cual disminuiremos los intereses a pagar y prevenimos que el Euribor al subir no nos desestabilice la economía familiar.

2º al cabo de 5 años podemos cambiar de banco negociando unas mejores condiciones mucho más fácil si hemos cogido el préstamo a 20 años porque no solo demostramos que podemos pagar una cuota sensiblemente mayor sino que habremos amortizado capital que es lo que le interesa al nuevo banco que no nos conoce de nada. Con una hipoteca a 25 años también podremos hacer lo que describo en este párrafo.


Hasta aquí en este artículo. Iré ampliando con más ejemplos porque deseo  inculcar una prudencia a la hora de asumir deudas, es vital que el comprador no se deje seducir por un mercado que ha demostrado ser sumamente perjudicial. Hay que saber decir que no y negociar no aceptando más precios  ni condiciones que los que podemos asumir sanamente.

lunes, 30 de junio de 2014

SUBVENCIONES DEL GOBIERNO DE NAVARRA PARA LA REFORMA DE VIVIENDAS. PARTE 1.



¿Quién no ha pensado más de una vez en hacer reformas en su casa? ¿Y qué es lo que nos hace pensar que nuestra casa necesita una reforma?  Podemos tener múltiples razones. Aquí hablaremos de las referentes a la mejora de la eficiencia energética.

Pensemos en una casa construida antes de 1979 (el 50% de las viviendas en España según el Ministerio de Industria).  En esa época, en las construcciones no se tenían en cuenta criterios de eficiencia energética (orientación, cubiertas, fachadas, ventanas, sistemas de calefacción…) En estos edificios seguramente tendremos ventanas de origen con cristal sencillo,  por las que pase tanto el frío, como el calor y, en el peor de los casos el aire (sobre todo cuando llega ese “maravilloso” cierzo invernal “Made in Navarra”, que se queda con nosotros durante 8 “estupendos” días).  Puede también que tengamos una “genial” orientación norte y, por supuesto, las fachadas y las cubiertas no tendrán aislantes de calidad y suficientes.  Con un poco de suerte tendremos instalado el gas natural, pero aún tenemos muchos edificios que usan otros sistemas de calefacción (radiadores eléctricos, butano, gasoil…) O quizás nuestra caldera sea antigua también, originando más gasto, peor caldeamiento de la vivienda y con más emisiones de CO2 a la atmósfera.

Una vivienda que no es eficiente energéticamente hace que tengamos grandes diferencias de temperatura entre las distintas zonas de nuestra casa, humedades, exceso de frío en invierno y de calor en verano. ¿Cuál es el resultado de este problema?  Que tenemos que consumir grandes cantidades de energía para poder mantener la casa en condiciones agradables para los que allí vivimos. ¿Y qué es lo que pasa si consumo más energía?  Pues esto no es un secreto para todos aquellos que pagamos las facturas ¿verdad?  El gasto es mucho mayor. Además, las constantes subidas del precio de la energía, no ayudan nada a nuestro bolsillo. Por esto, para reducir el consumo energético y las emisiones de CO2 a la atmósfera, se creó un fondo para subvencionar aquellas obras que mejoren la eficiencia energética de los edificios y viviendas, entre otras.

El Gobierno de Navarra ofrece subvenciones a todos aquellos que realicen obras destinadas a:

·         La adecuación estructural o funcional del edificio.
·         La mejora de la eficiencia energética.
·         La mejora de la accesibilidad.
·         La mejora  de las condiciones de habitabilidad.
·         A la ampliación de la superficie habitable de las viviendas o creación de nuevas viviendas por segregación de las existentes.
·         Para la adaptación a la normativa vigente.

Ya habréis observado que, desde hace un tiempo, cada vez son más los edificios que se encuentran en obras en nuestras calles, y que al retirar los andamios, aparecen con una fachada diferente a la que tenían. Pues bien, ahí tenemos una obra de una comunidad de vecinos completa, para la mejora de la eficiencia energética, con la que reducirán sus gastos en calefacción y refrigeración. Generalmente, esa reforma, viene acompañada también del aislamiento de su cubierta y cambio de ventanas y persianas. Y muchos también aprovechan para poner ascensor en la comunidad. Ahí también pueden beneficiarse de las subvenciones de Gobierno de Navarra por mejora de la accesibilidad.

Una rehabilitación que mejore la eficiencia energética de nuestra vivienda tiene varias ventajas, entre las que se encuentran:

·      Un ahorro en el consumo de energía y, por tanto, en nuestras facturas. Si bien es cierto que aunque supone un desembolso inicial de dinero, éste es amortizado en unos años con el ahorro en nuestras facturas.
·     Una mejora térmica en el hogar, eliminando las diferencias de temperatura entre las diferentes zonas de la casa, humedades y, de rebote, un aislamiento acústico, tanto de los ruidos que entran en la vivienda desde el exterior, como de los que salen de su interior.
·      Una mejora estética de la vivienda, que se muestra más moderna.
·      Un aumento del valor de mercado de la misma en un futuro.
·      Una reducción de las emisiones de CO2 a la atmósfera.

Pamplona se encuentra en la Zona Climática D1. Las zonas climáticas se clasifican según la crudeza del invierno y del verano. Las letras se refieren al invierno y los números al verano. Las letras van de la letra A a la E, siendo la A la más benigna (menos frío en invierno) y la E la más dura (más frío en invierno). Los número van del 1 al 4, siguiendo el mismo patrón, el 1 es el más benigno (veranos suaves) y el 4 el más duro (veranos muy calurosos).  Así que nuestra ciudad foral tiene una mayor demanda de consumo energético durante el invierno que otras comunidades y menor en verano, ya que tenemos inviernos muy fríos y veranos poco calurosos.

Nuestras viviendas consumen energía debido a la calefacción, refrigeración, producción y conducción de agua caliente, luz y electrodomésticos. Varias fuentes consultadas coindicen en que el 42% del gasto de un hogar se debe a calefacción y refrigeración. Por tanto, si realizamos las modificaciones pertinentes que reduzcan estos gastos, estaremos ahorrando una gran cantidad de dinero anual en estos conceptos.
Suele ser bastante complicado que toda una comunidad de vecinos se ponga de acuerdo para realizar una obra, ya que supone un desembolso que no todo el mundo está dispuesto a hacer o, simplemente, es una molestia por la que no quieren pasar. Lo que ocurre es que les cuesta ver el ahorro que supone en el largo plazo y el aumento de confort en el corto plazo.  Si este es el caso de tu comunidad de vecinos, no te preocupes, puedes hacer la reforma en tu casa y beneficiarte también de las subvenciones, ya que los destinatarios de las mismas son tanto comunidades de vecinos como particulares.

En nuestra oficina inmobiliaria hemos visto a lo largo de los años como muchas familias decidían cambiarse de vivienda por mejorar.  Ahora es la oportunidad de que puedas mantenerte en tu vivienda habitual, mejorándola, gracias a las subvenciones para la rehabilitación protegida. Además aquí hay que tener en cuenta la dificultad del cambio de vivienda, debido al menor valor de mercado de la vivienda de segunda mano,  el menor movimiento del propio mercado de compra/venta y las restricciones crediticias, que han llegado para permanecer durante mucho tiempo.

En el siguiente post, os explicaremos qué condiciones tenéis que cumplir para acceder a estas subvenciones y os daremos un ejemplo práctico.




viernes, 19 de abril de 2013

CALCULO DE LA HIPOTECA A ASUMIR

Estimados lectores:

(UNA ADVERTENCIA.- el contenido del presente artículo es difícil de entender en una sola lectura, Aconsejo leerlo varias veces y junto con una calculadora de hipotecas que podamos encontrar en internet, hoja de cálculo excel para aquellos que la manejen o lápiz y papel y dedicando tiempo en familia y gastando papel se hagan varios supuestos teniendo en cuenta la economía familiar solo así podemos estudiar nuestra hipoteca y ser previsores, ESTE ARTICULO ES PARA AYUDAR A PENSAR A PRESUPUESTAR EL FUTURO CON LA SERIEDAD DE UN BUEN GOBERNANTE "DE LA REPÚBLICA INDEPENDIENTE DE TU FUTURA CASA" como dice el anuncio es pensar lo que hará que no metamos la pata, para terminar este párrafo decir que lo que deseo escribiendo esto es ayudarte a pensar , el contenido son mis opiniones sin mas validez que la coincidencia con las tuyas amigo que lees este árticulo)

Hoy voy a exponer unas sencillas reglas para calcular el préstamo hipotecario que puedo asumir y por lo tanto, de hay podré deducir en que precio debo de comprar la vivienda que deseo o necesito mas adelante.

En primer lugar la cuota mensual a asumir , sumados los intereses mas la amortización, debe de ser no superior al 25 o 30% de mis ingresos netos ¿porque?, eso lo pones tu, en la burbuja inmobiliaria las entidades bancarias concedían como norma (tal vez incumplida) dar como mucho el 45% de los ingresos netos, pero hoy es el 35%, ¿que ha sucedido? que estaban en un error y así lo han cambiado de opinión. Te corresponde fijar tus presupuestos como lo hace cualquier estado y atenerte a ellos con rigor sino , tendrás problemas con la "oposición" en "el parlamento de la república independiente de tu casa " .

Los ingresos netos son:
Las rentas del trabajo , y en general, todo ingreso periódico y seguro, osera regular, por motivos de trabajo por ejemplo en el caso de un trabajador por cuenta ajena su nómina.
Esto es lo mas saludable otro tipo de ingresos menos recurrentes no deberían tenerse en cuenta ,o bien, solo en un porcentaje definido, si son fruto de actividades productivas, sino , ni eso. Esto último lo digo por ejemplo por aquellos que reciben rentas por alquileres, la regla general será no tomarlos al 100 por 100 sino en un porcentaje inferior, el 50% por ejemplo (desde luego no mas) . En el caso de los autónomos cada cual debe de ver la regularidad y la media de los ingresos y realizar el calculo de la media anual de los ingresos recibidos que no sean fijos. El banco seguramente hará lo mismo, así que me adelanto a los resultados del estudio de riesgo de la entidad bancaria.

Repito, entre el 25 o el 30% de aquellos ingresos que sean regulares.
La media anual, o bien el ingreso mínimo seguro, de aquellos que sean seguros pero irregulares en su importe mensual ejemplo, la facturación de una placa solar
Tomaré un porcentaje de la media de aquellos que sean irregulares y dependan de actividades cuya facturación varia por la demanda y época del año, el porcentaje será del 50% ejemplo actividad de un profesional autónomo que factura a clientes.
De aquellos que reportan algún riesgo sobre las ganancias ejemplo acciones o inversiones dinerarias no tomare absolutamente nada.

Una ultima aclaración sobre lo comentado.- solo yo estoy seguro por INTUICIÓN , de nuevo esta palabra, de lo que de verdad debo de tener en cuenta y lo que no, así que, no dejarme llevar por el excesivo optimismo , pensando que mi vida va ha ser cobrar siempre lo que cobro, porque es en realidad el exceso de optimismo es enemigo de la prudencia, además un préstamo es a un plazo muy largo y tenemos muchos boletos para atravesar situaciones indeseables en tan largo plazo de tiempo.

Una vez hallado el importe sacaremos la calculadora financiera y haremos tres escenarios

Una el actual, otro con una subida en el tipo de interés moderada y otro con una subida en el tipo de interés mas acusada.

Nos quedaremos con el escenario moderado, puesto que será el mas seguro a la larga, no nos dejemos engañar por esa cuota bancaria del principio que es ta fácil de asumir y hagamos un esfuerzo de prudencia hay que prevenir que en algún momento de la vida de nuestro préstamo el escenario mas adverso puede hacerse realidad. Un préstamo hipotecario es a largo plazo conque  tenemos gran número de boletos de que nos toque pagar mas de lo que empezamos a pagar. Todo el mundo debe de ser consciente de estos datos del euribor: ha estado al 5% luego ha estado por debajo del 1% y para terminar últimamente a casi el 0% (1% para nuestros cálculos no menos no deseamos hacer historia solo curarnos en salud) y entre medio el valor tal vez mas seguro es que este entre un 2% y el 3% en una economía expansiva , donde el banco de Europa esté vigilante para enfriar la economía y prevenir la inflación.

Teniendo en cuenta el diferencial que el banco nos quiera imponer ya tenemos el interés, es decir, si el banco nos pone mas 3 sabemos que en el mejor de los casos pagaremos al 4% en el menos malo pagaremos al 6% y en el peor al 8% lo cual para una hipoteca de 100.000€ a 30 años son :
en el mejor de los casos 477€.
en el menos malo 599€.
y en el peor 733€.

Siguiendo con el ejemplo anterior resulta que calculando el 30% de mis ingresos en el 1º caso osea se supone que parte de que gano la cantidad de 1.590€.
En el 2º caso la cuota representa 37% y en el peor de los casos la cuota de 733€ es el 46%,

Siguiendo con el caso del párrafo anterior si yo hubiera sido previsor habría pedido no 100000 sino 80.000€ es decir una cuota inicial de  337€ (el 21% de mis ingresos)  y en el segundo caso al 6% 479€ que significa el 30% aproximadamente y en el peor de los casos 587€.

En resumen si mi "30%" me lo calculo en un euribor al 3% mas el diferencial en el escenario moderado y en el hipotético caso de que los intereses se desmanden podré tener margen de maniobra para ajustarme, en caso contrario puedo estar pagando al banco la mitad de lo que gano y eso es malo, pensemos cuanto me gasto en comer, en los gastos de agua , luz, teléfono, gas , comunidad, que son los regulares y veremos como me tengo que "apretar tanto el cinturón que me voy a quedar sin aire".

POR ELLO CUANDO EL REFERENTE DE LAS HIPOTECAS ESTÁ BAJO LO MEJOR CALCULAREMOS LA CUOTA BANCARIA que nos sugiera el banco al 25% de nuestros ingresos, de una manera sencilla habremos prevenido que la subida del tipo de interés nos pille malamente. Aun cuando si os te fijas incluso en el ejemplo me he llevado la contraria un poco ya que 337€ son el 21% de mis supuestos ingresos netos, es decir que no todo me lo tengo que tomar al pie de la letra, la regla general sera: CONTRADECIRSE PARA AUMENTAR EL PORCENTAJE DE PRUDENCIA NO ES NECESARIAMENTE MALO SINO PUEDE SER LO MEJOR

Por ultimo si somos una pareja, que pasaría si uno de los dos se queda en el paro.

Con ello adelanto una precaución que será buena que se tenga en cuenta y es amortizar anticipadamente alguna cantidad de forma mas o menos regular, sobre todo al principio del préstamo (un porcentaje aun que sea modesto todos los años) de forma y manera que si ocurre el escenario mas adverso me pille preparado de antemano. También se puede disponer de unos ahorros para ese imprevisto de los cuales nos serviremos en el peor de los casos. Sin embargo prefiero la amortización anticipada ya que del dinero me lo puedo gastar.

EN RESUMEN:

CALCULA TUS INGRESOS MAS ESTABLES.

DE AQUELLOS INGRESOS QUE PUEDAN SER MAS FALLIDOS O IRREGULARES TÓMALOS SOLO A LA MITAD.

DE LOS INGRESOS MENOS SEGUROS O VOLÁTILES NO TOMES NADA

CALCULA EL 25 Y EL 30% DE TUS INGRESOS, NO TEMAS SER INCLUSO MAS CAUTO.

DISTRÁETE HACIENDO ESCENARIOS CON LA CALCULADORA FINANCIERA (QUE PASARÍA SI....) Y ESCOGE EL ESCENARIO MAS PROBABLE O MODERADO DENTRO DE LO SOPORTABLE, QUE SEA EQUIVALENTE AL 30% ACTUAL DE TUS INGRESOS

SI EL BANCO TE LO PONE MUY BONITO IMPLICA EN ELLO NO MAS DEL 25% DE TUS INGRESOS AL PRINCIPIO, ES DECIR ,PIDE MENOS O AJUSTA EL PRECIO o de la hipoteca o de la compra.

espero que lo escrito te haya servido de algo, es fruto de la observación, cualquier cosa que me quieras contar "soy todo oídos"

LUIS ANGEL.